JESEA Blogではこれから先、
いつ起こってもおかしくはないといわれる大地震に対し
今から備えるために、避難や防災に役立つ知識をご紹介しています。
今回は、地震などの災害で家に住めなくなった場合に
実際にどういった手続きや対処が必要なのかをまとめました。
家が被害を受けた場合
住んでいる住居が賃貸住宅だった場合、
損壊の程度によって状況が異なります。
居住が不可能なほど損壊している場合は
賃貸借契約が終了し、立ち退きが必要になります。
この場合、もう住宅に住んでいないので賃料の支払い義務もありません。
一方、居住は可能なものの
住宅の修繕が必要な場合は賃貸借契約が継続します。
損壊部分の修繕義務は、住宅の持ち主（大家）にあります。
修繕してもらえない場合は、家賃の減額を求めることもできます。
それぞれのケースについて
詳しく説明していきます。
◆全壊等で居住不可能な場合
地震により建物が倒壊したり、
損壊が一部であっても
「住むことが出来ない」状態となった場合は
賃貸借契約が終了し、
入居者の立ち退きが必要となります。
この場合、通常の解約とは異なるため
敷金や保証金も返還されます。
災害時の退去や敷金について、修繕責任については
契約時に取り交わした「賃貸借契約書」を確認することをおすすめします。
◆居住可能だが修繕が必要
住居が倒壊せず残っている、住み続けられる状態であれば
損壊箇所があっても賃貸借契約は継続し、
立ち退きの必要はありません。
ただし、賃料の支払いは発生します。
修繕が必要な箇所を修繕してもらえない場合、
家賃減額を求めることもできます。
2020年4月1日以降に賃貸借契約を締結した場合、
改正民法の適用により、
賃借人の意思表示がなくとも
当然に家賃が減額されることになっています。
しかし、最終的には
賃貸人と貸借人の間で
「どの程度の被害か？ 減額はどの程度するのか？
といった協議をし、双方同意する必要があるため
家賃減額の申し出自体は必要になるのが現状です。
建物の損壊を理由に賃料の減額を求める際には
賃貸人に対して明確な意思表示をするため
配達証明付き内容証明郵便を活用することで
賃料減額の申し出や相談をもちかけることが必要です。
ただし賃貸人の修繕義務にも限度があり、
以下２点に当てはまる場合は修繕義務がありません。
修繕が必要ではないと判断された場合と、
修繕が不可能な場合です。
「修繕が不可能」には「建物自体が倒壊していて修繕できない」場合や
「修繕の費用が非常に高額で、
賃貸人が修繕の義務を負うことが経済的に不可能」な場合は
修繕の義務がないとされた判例があります。
また、入居時に取り交わした「賃貸借契約書」に
特約が記載されているケースでも
同様に賃貸人の修繕義務が免除される場合があります。
「地震その他の自然災害が発生した場合に、賃貸人は修繕義務を負わない」
などの特約が記載されていれば、その特約が有効となり
賃貸人の修繕義務は免除されることが多いです。
賃貸住宅を利用している場合は
いま一度、「賃貸借契約書」に記載の内容、
特に特約部分について確認し、
実際に被害があった場合にどう対処すべきかを
把握しておくことをおすすめします。
火災保険・地震保険の違い
賃貸住宅では、入居時に
火災保険への加入を行うことが多いです。
しかし、火災保険では
地震で発生した被害を補償の対象としておらず
火災であっても「地震が原因の火災」は
火災保険の対象外となります。
地震での被害を修繕する際、
保険金を利用したいと考える場合は
火災保険に「地震特約」を付与する必要があります。
地震保険では
地震や噴火、これらを原因とする津波や
地震で発生した津波を原因とした
火災・損壊・埋没といった被害を補償しています。
ただし「火災保険に付与する地震特約」通称「地震保険」は
他の損害保険とは性質が異なります。
地震保険法に定義されている通り
「被災した人々の生活の安定に貢献する」ことが目的なので
建物を修繕したり、立て直す費用を補填するものではありません。
そのため地震特約では一般的に、
火災保険で設定した金額の
30%～50%の金額で保険金額を設定します。
火災保険と同額で設定されているわけではないため
地震保険特約をすでに利用している方も
保険金額がいくらになっているか確認をおすすめします。
保険料については、
住んでいる地域や保険対象の建物の構造によって
金額が変わります。
たとえば建物が同じ構造（例：鉄筋・コンクリート）であっても
北海道と東京で比較すると、東京都の年間保険料は
北海道の約3.7倍です。
また住居の所在地が同じ県内でも、
木造とコンクリート造では、木造の方が保険料が高額です。
地震で住居に被害が出た際に
どんな行動をとればよいか迷わないように
地震が起こる前から下記の点を確認しておくとよいでしょう。
- 賃貸であれば「賃貸借契約書」の確認
→地震での損壊は誰が修繕するのか？ - 火災保険の「地震特約」には加入しているか？
→加入が必要かどうか十分に検討する
今週は、地震で家が被害を受けた場合について説明いたしました。
来週も引き続き、地震や防災に関する情報をお届けしていきます。
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